Los Gastos e Impuestos en la Compra de una Vivienda en Andalucía
Calcula Tus Gastos de Compra AhoraPues debo contarte algo importante: ese número es sólo el comienzo.
Hoy vamos a ver y desglosar juntos todos esos gastos extra que no aparecen en el anuncio pero que sí saldrán de tu bolsillo. Estamos hablando de impuestos, tasas y papeleo que pueden sumar fácilmente entre un 8% y un 12% del precio de la casa.
⚠️ Pon atención: si no tienes esto en cuenta, podrías quedarte sin dinero para amueblar, o peor aún, no poder completar la compra de la vivienda.
Más allá del precio del anuncio
Lo primero que necesitas internalizar es esto: el «precio de venta» es sólo una parte de la historia.
El costo real es ese precio más una capa de gastos obligatorios que no son negociables.
Todo empieza con una pregunta: ¿la casa es nueva (de promotor) o es de segunda mano? Ya que esto cambia todo el panorama fiscal.
🏠 Vivienda Usada
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
7%Sobre el valor más alto entre precio acordado y valor catastral
🏗️ Vivienda Nueva
IVA + AJD
10% + 1.2%IVA al 4% si es VPO
1. Si compras casa usada (atención al ITP)
Cuando compras a un particular, tu impuesto principal es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
📊 Lo básico
En Andalucía es generalmente del 7%.
⚠️ La trampa
No pagas ese 7% sobre lo que acuerdes con el vendedor. Pagas sobre el valor más alto entre ese precio y el valor de referencia catastral (un valor que le da la administración a tu casa). Tienes que consultarlo sí o sí antes de firmar.
💡 Ejemplo práctico:
Si acuerdas 180.000€ pero el valor catastral es 200.000€, pagarás 14.000€ de ITP, no 12.600€.
Son 1.400€ extra que salen de tu bolsillo.
✅ ¿Puedes pagar menos? ¡Sí! Hay bonificaciones importantes:
- Tipo reducido del 6%: Para tu vivienda habitual si vale menos de 150.000€.
- Tipo superreducido del 3.5%: Aquí está el gran ahorro. Aplica si eres menor de 35 años, víctima de violencia de género, o compras en pueblos con despoblación (límite 150.000€). También para familias numerosas o personas con discapacidad (límite 250.000€).
🎯 Si cumples algún requisito, aprovéchalo. El ahorro es muy sustancial.
2. Si compras vivienda nueva (el «pack promotor»)
Aquí no pagas ITP, pero pagas otras dos cosas:
💰 IVA
Es el 10% (baja al 4% si es VPO, vivienda protegida).
📝 AJD
(por firmar la escritura): Es el 1.2%.
👁️ Ojo: Muchos promotores te dicen «IVA incluido», lo que hace que el precio parezca más comparable. Pero pregunta siempre: «¿Eso incluye también el AJD?» Porque ese 1.2% extra (o menos, si aplicas a las bonificaciones) sigue siendo tuyo.
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Calcular mis gastos ahora →Los otros gastos que no puedes pasar por alto
Aquí es donde incluso los compradores bien informados se llevan sorpresas.
Plusvalía Municipal
Por ley, este impuesto lo paga el vendedor. No dejes que te lo intenten colar. Tú no tienes que asumirlo.
Gastos de Hipoteca
Tú pagas: La tasación (unos 300-500€) y quizá una comisión de apertura (¡negocia esto a cero! El mercado está competitivo).
El banco paga (por ley): El AJD de la hipoteca. Un cambio reciente que te beneficia.
Gastos de Escritura y Gestión
Son predecibles. Para una casa de 200.000€, calcula:
- • Notaría: 600-1.200€
- • Registro: 400-700€
- • Gestoría: 300-600€
Este profesional es clave. Un buen gestor se paga sólo: te ahorra dolores de cabeza, asegura las bonificaciones y maneja todo el papeleo.
Vamos con números: Un ejemplo real para que lo veas claro
📍 Caso Práctico: Comprando en Andalucía
Perfil: Tienes 40 años y compras una casa usada de 200.000€. No aplicas a bonificaciones.
¿Ves a lo que me refiero? Necesitas tener 16.400€ líquidos sólo para los costos de transacción. Es como comprar un coche aparte. Por eso la planificación lo es todo.
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Conclusión y Consejos
¿Significa esto que no compres? Para nada. Significa que lo hagas con los ojos bien abiertos y sabiendo dónde te metes.
Aplica la regla del 8-12%
Como cálculo rápido, asume que los impuestos y gastos sumarán entre el 8% y el 12% del precio de compra. Para esa casa de 200.000€, ten listos entre 16.000€ y 24.000€ aparte de tu entrada.
Revisa tu perfil fiscal ANTES
¿Eres menor de 35? ¿Tienes una discapacidad acreditada? ¿Es tu familia numerosa? No des por hecho que no aplicas. Los ahorros son enormes.
Consulta el Valor Catastral
Es un paso no negociable. Búscalo en la web de la Agencia Tributaria de Andalucía (o la de tu comunidad).
Invierte en un buen gestor
Es mi recomendación número uno. Un gestor o asesor fiscal bueno te hará un cálculo exacto, te asegurará las bonificaciones y manejará el papeleo. Su comisión es una de las mejores inversiones en este proceso.
🏡 Conclusión Final
Comprar una casa es una de las decisiones e inversiones más grandes de tu vida. No la tomes mirando sólo un número. Mira el costo real, haz tus cálculos con toda la información, y entonces decide si vale la pena.